原状回復義務(修繕費の負担)

原状回復義務(修繕費の負担)

賃借人の利用の結果、建物や什器備品に破損等(損耗)を生じた場合、当該損耗はだれが負担すべきでしょうか。
契約で定めた目的に従い、通常の用法に従って使用した結果生じた損耗(通常損耗)であれば賃貸人が負担すべきです。しかし、賃借人の故意過失(善管注意義務違反)や通常とはいえない使用方法により発生した損耗(特別損耗)については、賃借人が負担すべきであり、賃借人はこれらを元の状態に戻す義務、すなわち原状回復義務を負担しています。 ただ、通常損耗についても、これを賃借人の負担とする旨、賃貸借契約に定めておくことが良く行われていますが、この特約が法律上有効か無効かについては、よく裁判で争われます。
平成17年12月16日付最高裁判決は、賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるには、少なくとも賃借人が補修費用を負担することとなる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であるとしています。 もし、その点が明確にされていない場合には、最近の判決例では、国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、賃借人の負担か、賃貸人の負担かを振り分けています。
http://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf
(平成23年8月版)

このガイドラインは、裁判例や取引の実際をふまえ、原状回復費用を賃貸人と賃借人とで、どのように負担すべきかについて、トラブルの未然に防止すべく、現時点において妥当と考えられる一般的な基準をとりまとめたものです。あくまで行政庁が制定した指針に過ぎず、強制力はありません。したがって、原状回復について、ガイドラインと異なる規定を設けることは可能ですが、一方的に賃借人側に不利な規定は、消費者契約法10条で無効となる可能性があります。
ガイドラインは、まず故意過失にもとづかない破損であれば原状回復義務もないため、故意過失に基づく破損に限り、賃借人の負担と考えます。通常の損耗であれば賃借人の負担はありません。テレビ、冷蔵庫は通常一般的な生活をしていくうえで必需品であり、その使用による電気ヤケは通常の使用と考えます。
修繕が可能なものであれば、賃借人がその修繕費を負担すればよく、修繕できず交換せざるをえないものについては経過年数を考慮して負担割合を決めます。耐用年数が10年のところ、6年が経過しているものを、賃借人が破損した場合、賃借人は4年分のみ、すなわち、交換価格の40%を負担すればいいことになります。耐用年数は税務上の減価償却上のそれを参考に考えます。