老人ホームの
入居一時金返還トラブル解決

近年、老人ホームの入居一時金が返還されないトラブルが発生しています。一時金の返還交渉のことなら、まずはホームワンの弁護士にお任せください。初回の相談は無料です。

初回相談料無料

相談対象地域東京・神奈川・埼玉・千葉

老人ホームの入居一時金の返還をめぐってトラブルが起きています。

一部の有料老人ホームで、入居者やその家族などが支払った入居一時金(いわゆる前払い金)は「償却」されたとして、入居期間が短い場合でも、入居一時金の全額もしくは大半の額が戻ってこないケースがあります。
このような入居一時金の返還をめぐるトラブルが後を絶ちません。

初期償却をめぐって

老人ホームの契約で「初期償却」というと、入居一時金の一部または全部が入居と同時に償却される(入居者側に返還されない)ことを指します。
老人福祉法が2011年6月に改正され、第29条6項により「有料老人ホームの設置者は、家賃、敷金及び介護等その他の日常生活上必要な便宜の供与の対価として受領する費用を除くほか、権利金その他の金品を受領してはならない。」と定められた結果、初期償却規定を設けることができなくなったと誤解されている方がいます。東京都が、老人福祉法に照らし、初期償却規定を設ける等して、入居一時金を「返還対象としないことは、適切でない」としていることからも、このような誤解が広がったようです。
ただ、有料老人ホームは、「想定入居期間を超えて入居契約が継続する場合に備えて受領する家賃相当額」として合理的に算出した金額を、初期償却金額としている旨を契約書等にうたっており、こうした規定がある限り老人福祉法には違反しないとの理解が一般的です。東京都も、実際には初期償却規定を設けている施設についても届け出を受け付けています。

初期償却を争うことができる?

終身入居できない場合(要介護となった場合退去を求められる場合)、初期償却は合 理性が乏しく、また想定入居期間が短い場合には、不当に高額ということもあるた め、争う余地があるでしょう。

入居期間ではなく、契約後の期間分も償却される場合、非入居期間の償却は無効であ ると争うことは可能です。

クーリングオフが適用されるか否かをめぐって

入居一時金が返還されないケースのうち、クーリングオフ制度(短期解約特例制度)が適用されるか否かが重要なポイントとなる場合があります。
一部の老人ホームでは、実際の入居日よりも前の入金日を「入居日」として計算することで、クーリングオフが適用される3か月を超えており、クーリングオフが適用されないと主張することがあります。

有料老人ホームのクーリングオフとは

有料老人ホームのクーリングオフ制度(短期解約特例制度)では、2006年7月以降の契約については、有料老人ホームに入居後3ヶ月以内に退去あるいは契約を解除する場合、「入居一時金などの前払い金」全額が返還されることになっています。
ただし、入居期間中の居室などの利用料や原状回復費は請求されるので注意しましょう。

入居一時金の償却に関するトラブルの具体例

短期間で退去することになったが、入居一時金は償却されたと言われてほとんど返還されなかったBさんのケース

Bさんは入居時に入居一時金として1000万円を支払いましたが、1年間で退去することになりました。入居一時金中800万円は即時に償却されたからと言われ、200万円しか返却されませんでした。
想定入居期間を何年と考え、どういった根拠でその金額を計算したかを聞いてください、想定入居期間を短期間のもとして設定したり、計算根拠が曖昧であったりすれば、償却額をより低くすべきだと争える可能性があります。

入居一時金の返還交渉はホームワンへ

近年、老人ホームの入居一時金が返還されないトラブルが発生しています。一時金の返還交渉のことなら、まずはホームワンの弁護士にお任せください。

例えば、「入居してすぐに退去したのに、一時金がほとんど返ってこなかった」という声を聞くことがあります。入居一時金の問題を含め老人ホームが適切な対応を取っているか、法律の専門家であるホームワンがお調べします。個別のケースについて、具体的にうかがいますので、まずはご相談ください。

代表弁護士 山田冬樹

相談の流れ

1

相談予約

まずは、ホームワンへご連絡ください。その際、相談日時を決めます。

0120-955-119ご相談予約受付 9:30-18:30(月~金)

2

面談

ホームワンの弁護士が依頼者と面談し、入居一時金などのトラブルについて具体的な内容を伺います。このとき、契約書等の資料をご持参ください。

3

資料(契約書等)のチェック

契約書等の資料を弁護士がチェックし、有料老人ホーム側との交渉の準備をします。

4

交渉

有料老人ホーム側と入居一時金などの返還の交渉を行います。

5

返金

交渉の結果、有料老人ホーム側からホームワンへ返金されます。

6

精算

ホームワンの弁護士費用を精算した後、依頼者に入居一時金などが返還されます。

弁護士費用

着手金 10万円
成功報酬 増額分の10%
裁判費用 30万円
※税別で表記しています。
※その他の実費については依頼者が負担します。
※裁判にならなかった場合は、裁判費用はかかりません。

よくあるご質問

入居一時金について

入居時に求められる一時金についてはどのような点を注意すべきでしょうか?

一時金の名称は、「入園金」、「入会金」、「入居金」、「会員費」、「保証金」などさまざまであり、金額も相当な開きがあります。その一時金で、どの費用がいつまで賄われるか注意してください。
解約時の一時金の返還についても目を配ってください。契約期間を問わず一時金を返還するとしているケースや契約期間によって返還金を減額し、契約期間が一定年数を超える場合は返還しないケースなどがあります。
さらに、解約後、どのくらいの期間で一時金が返還されるかも重要です。例えば、居室の明渡し後6ヶ月以上かかる場合は遅すぎるといえるでしょう。

入居一時金は全額返還してもらえるの?

老人ホームに入居するに際して、高額の入居一時金をとられることがあります。入居一時金は、退去時に全額返還してもらえるわけではありません。
例えば、入居一時金が1800万円の場合、「(2000万円-300万円)×(入居年数-15年)÷15年」しか返却できませんといった具合です。
すなわち、半年いただけでも300万円が引かれ、1年いれば400万円、10年いれば1300万円、15年以上いると全額引かれてしまいます。
一律控除される300万円を「初期償却」といい、裁判でも法律違反であるとして(老人福祉法第29条第6項)この有効性が争われることがあります。
ただ、終身入居できるタイプの施設であった場合は、「施設側としては終身入居を受け入れることの経済的負担もあるので、その代償として初期償却を行うのは合理的であり、仮に、早期に退去することとなれば過大な負担になろうが、それは結果論に過ぎない。」として初期償却を有効とする判断される可能性が高いでしょう。

入居一時金は施設によって違うの?

多くの施設は、入居時に一時金を支払う代わりに毎月の利用料を安くするか、支払わない代わりに毎月の利用料を高くするか、どちらかを選択させることとしています。そうしておけば「そういう選択の余地を与えたのに、敢えて一時金支払いタイプを入居者が選んだのだから自己責任」と言えるからです。
そのため、入居一時金についてどのように定めてあるかは、老人ホームを選択する場合の大きなポイントになります。上記の一時金の例でいうと、15年を想定入居期間と呼びますが、これが長ければ長いほど入居者に有利ですし、初期償却の金額が低ければ低いほど入居者に有利ということになります。

クーリングオフについて

クーリングオフ期間は一時金を払った時から計算されますか?

一時金を払った時ではなく、入居してから計算されます。

クーリングオフの期間内に居室を開け渡す必要がありますか?

クーリングオフ期間内に居室の明渡しをする必要はなく、その期間内に解除を申し出ればよいでしょう。法令、東京都の指導指針、有料老人ホーム協会の標準契約書においても、居室の明渡しまでは求められていません。

原状回復費について

一時金から「原状回復費」として多額のお金が引かれていましたが、争いようがないのでしょうか?

一般の建物賃貸借において、通常損耗(普通に生活していれば経年劣化により当然消耗する程度のもの)は賃料で賄われるものです。通常損耗に該当するものは、利用者負担にはならないとされており、通常損耗は敷金から原状回復費として引いてはならないものとされています。老人ホームの一時金から原状回復費を引く場合も同様に考えられます。どこまでが通常損耗にあたるかは下記の国交省のガイドラインを参考にしてください。

参照:国交省のガイドライン(平成23年8月)p.17-24 

契約内容について

サービス内容をチェックしたいのですが、どのような点に注意したらよいですか?

次にあげるサービス内容について、契約書のなかに具体的なことが書かれているかチェックしましょう。サービスについて口頭で説明を受けただけでは、契約内容には含まれないので、注意してください。
  • (1)健康相談、健康診断その他各種の健康管理サービス
  • (2)入居者が罹病、負傷した場合等の医師による治療介護等のサービス
  • (3)入居者が常時又は終身の介護(特別介護)を必要とした場合の介護サービス
  • (4)普通食、特別食その他各種の食事関連サービス
  • (5)人間関係、財産管理その他の生活相談
  • (6)生活必需品の購入と代金の支払い、官公署等への届出等の代行等の生活援助サービス
  • (7)運動、教養、娯楽等のレクリエーションサービス

ここで重要なのは、これらのサービスが利用費の中に含まれているのか、それともオプションのサービスに含まれて別途費用を支払わなくてはならないのかを確認することです。

解約条項について、注意する点はありませんか?

施設側からの解約事由については、十分注意してください。「罹病又は負傷により 居室での独立した生活が不可能になった場合、あるいはそのような場合において付添人を同居させないとき」には施設が一方的に解約できると定めてある場合もあります。ただし、施設側の都合による解約の際には、少なくとも半年以上の予告期間が必要でしょう。

参照:消費者庁 有料老人ホームにおける入居契約書

その他について

老人ホームが倒産したら一時金は戻ってきませんか?

老人福祉法が改正され、平成18年4月1日以降に届出があった有料老人ホームに対しては、入居時の一時金について保全措置を講ずることが義務付けられました(29条6項)。
ただし、経過措置のため、平成33年4月までは努力義務となっており、実際に保全措置が行われているかどうか施設に確認する必要があります。
保全方法としては、①銀行が保証する、②特定格付ある親会社が保証する、③信託銀行等が受託管理する、④社団法人全国有料老人ホーム協会の入居者基金制度に加入する等の方法があります。
また、サ高住についても、高齢者住まい法6条でサ高住としての登録を申請する際、一時金についていかなる保全措置を講じているかを記載しないと登録を受け付けてもらえないことになっており、事実上保全措置が強制される形になっています。
ただ、経営が苦しくなり保証料が払えなくなった等の事情から保全措置がとられなくなった状態で破たんしてしまうこともあるため、経営体力の有無も選択のポイントになってきます。

現在入居している有料老人ホームが民事再生手続を申し立てました。入居時に払った前払い金は返ってくるのでしょうか?

前払い金については老人福祉法第29条第7項によって保全措置がとられることになっています。ただ、入居時期によっては、こうした保全措置が義務化されておらず、保全措置がない場合があります。利用契約書と入居契約書がお手元にあると思いますが、入居契約書のほうを見てください。その中に「前払い金の保全措置」といったような名前の条項があるはずです。その中に「前払い金の返還債務の保全措置については、●●を利用します。」といったような規定が置かれていませんか。「公益法人全国優良老人ホーム協会」の入居者保証制度を利用している事業者が多いものと思われます。

以下、同協会の保証制度に従った形で回答します。
保証制度がとられていても、事業者が、資金不足から保証料の支払いを止めている場合があり、この場合、保証金を受け取ることはできません。まず、協会が発行している「保証状」の右肩部分に「登録番号」が書かれていると思いますので、協会に電話して、登録番号を告げ、保証料の不払いがないか確認してください。保証状の裏側に保険約款が書かれているはずです。それを見て、どういうときに保証金が支払われることになっているか、確認してください。単に、民事再生・破産申立があったけでは足りず、ホームから契約を解約され、ホーム居住者全員が退去させられた、といった事情が必要なはずです。せっかく前払い金を払ったのですから。施設が存続する限り、入居を続けていた方が得です。民事再生の場合、施設自体がそのまま運営を続けることも可能で、その場合は入居を続けていた方がよいでしょう。

老人ホーム入居一時金の関連知識

サ高住(サービス付高齢者向け住宅)について

有料老人ホームと似たものにサ高住があります。サ高住は、高齢者住まい法5条の適用を受け、一定の広さの確保、バリアフリー・見守りサービス・生活相談サービスが必要とされ、登録制度がとられ、その内容が公開されるようになっています。

サ高住は法的には介護施設ではなく賃貸住宅ですが、実際には外部事業者から介護サービスを受けられる仕組みのところが多く、そうしたところは、実態としては有料老人ホームと変わりありません。

かつては、こうした有料老人ホームの実態を有していても、サ高住の看板を掲げておけば、厚労省の標準指導指針の適用対象外とされていましたが、2015 年3月末に標準指導指針が改正され、今では適用対象となっています。

厚労省・有料老人ホームの設置運営標準指導指針について
http://www.yurokyo.or.jp/information/pdf/20150331_01_07.pdf

有料老人ホームは3種類存在する

有料老人ホームには「介護付」「住宅型」「健康型」の3つがあります。介護型は入居・生活支援・介護の3つが、住宅型・健康型は入居・生活支援のみが受けられることになっています。

介護型には介護を事業者自体が提供するタイプと、外部事業者が提供するタイプ(外部事業者は施設が指定する業者のみ)とがあります。

住宅型は入居者が選択する事業者が介護を提供します。

健康型は介護サービスがないため介護が必要になったら退去しなければなりません。健康型は利用者側に殆どメリットがないため、有料老人ホームといえば、介護付と住宅型の二つということになります。

介護型の2タイプのうちのどちら、介護型と住宅型のどちらを選ぶべきかですが、契約内容次第であり、どちらが優良というわけではありません。

http://www.yurokyo.or.jp/information/pdf/20150331_01_09.pdf