定期借家契約

定期借家契約

定期借家契約とは

従来からある借家契約では、正当の事由がない限り家主からの更新拒絶はできないこととなっていましたが、定期借家契約では、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に借家契約が終了します。

利用対象

定期借家契約は、住宅だけでなく、事務所についても締結できます。

締結方法

定期借家契約を締結しようとするときは、賃貸人は契約締結前に賃借人に対し、契約の更新がないこと、期間の満了により借家関係が確定的に終了すること、契約の終了年月日などを記載した書面を交付して、説明しなければなりません。定期借家契約書を契約前に渡しておき、それを説明するだけでは足りません。必ず別の書面を渡す必要があります。この説明を行わないと、その後定期借家契約をしても、普通借家権となってしまいます。その後のトラブルとならないよう、「説明を口頭で受け、かつ、説明書面を受け取ったこと」についての書面を賃借人か署名押印付きで貰っておく必要があります。

契約書

国交省、定期借家推進協議会作成のひな形が存在しますので、それを参照ください。 定期賃貸住宅標準契約書(住居用) http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/teishaku/tc-index.html
定期建物賃貸借契約書(事業用) http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/teishaku/tc-index.html

終了通知

定期借家期間が1年以上である場合、賃貸人は、期間満了1年前から6ヶ月前までの間(通知期間)に賃借人に、期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、賃貸借期間が満了しても契約の終了を賃借人に主張することができません。ただ、賃貸人は通知期間の経過後であっても通知を送れば、その通知日から6ヶ月すれば、契約の終了を賃借人に主張できます。
定期借家契約は、賃貸借期間が満了すれば、確定的に契約は終了しますが、賃貸人及び賃借人双方が合意すれば、改めて再契約をし、引き続きその借家への居住を続けることができます。
法律上通知は「文書による」ことは必要とされておらず、口頭による通知も有効です。しかし、通知があった、なかったで、トラブルになるのを防ぐため、内容証明郵便で通知することをお勧めします。
国土交通省が作成した書式が以下のものです。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/teishaku/tc-index.html

賃借人からの中途解約

居住用建物(店舗併用住宅を含む)で床面積が200平方メートル未満のものについては、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情がある場合に限り、1ヶ月前に申入れを行うことにより解約することができます。それ以外の場合は、特約がない限り中途解約はできません。立ち退くのは自由ですが、期間満了日までの賃料を払う必要があります。

普通借家から定期借家への転換

平成12年3月1日前に結ばれた居住建物の賃貸借契約を、同日以後に合意解除して、同じ建物について定期借家契約を結ぶことはできません。合意解除して定期借家契約を結んだとしても、その契約は従来の正当事由による解約制限のある借家契約となります。ただし、居住用以外の建物については、従来の借家契約を合意の上解除し、新たに定期借家契約を結ぶことはできます。